久期财经讯，9月30日，标普将越秀房地产投资信托基金(Yuexiu Real Estate Investment Trust，简称"越秀房产信托基金"，00405.HK)的评级展望由负面调整为稳定。标普维持对该房地产投资信托基金的“BBB-”长期发行人信用评级，以及对其中期票据计划的“BBB-”发行评级。
稳定的评级展望表明，标普认为越秀房产信托基金在未来两年内将秉持财务自律原则，并有效管控自身杠杆水平。同时，标普预期该基金将维持资产的高质量，并确保融资渠道的畅通。
越秀房产信托基金计划运用资产出售所得来偿还债务。此次拟出售越秀金融大厦 50%股权及相关融资安排，所得款项为 53 亿元人民币。利用这笔资金偿还债务，有助于将越秀房产信托基金的信用指标恢复至与当前评级相匹配的水平。标普预测，该基金的债务与EBITDA比率将从 2024 年的 13.4 倍降至 2026 - 2027 年的约 11 倍，债务与债务加权益比率将从 2024 年的 54.5% 降至 47% - 48%。
2025 年 9 月 8 日，越秀房产信托基金宣布，拟将其持有的越秀金融大厦 50%股权出售给越秀集团旗下的一家子公司，越秀集团是该基金的间接主要基金单位持有人。此交易已于 2025 年 9 月 26 日获得基金单位持有人批准，并将在 40 天内完成。交易完成后，越秀金融大厦将不再纳入越秀房产信托基金的财务报表合并范围，而是作为一项投资进行记录。
标普认为，这一资本管理举措彰显了越秀房产信托基金对控制财务风险的坚定决心。在标普看来，该基金将持续致力于在行业周期波动中优化自身财务状况。过去三年间，受租金下滑以及广州写字楼市场供应过剩等因素影响，该基金的财务杠杆率有所攀升。
此次资产剥离将导致越秀房产信托基金的投资组合规模缩小，租金收入减少。越秀金融大厦在该基金总资产价值中占比 19.2%，在 2025 年上半年为其贡献了 17%的总收入。资产剥离完成后，越秀房产信托基金将不再合并该大厦的收入和现金流，但仍将从其持有的 49.5% 产权中获取利息。
越秀金融大厦的处置将使越秀房产信托基金来自写字楼物业的收入占比从 55%降至 46%。这将使该基金的资产类型组合更为均衡，并降低其对写字楼行业的风险敞口，因为相较于其他细分领域，写字楼行业面临更为严峻的供应过剩压力。
标普预期越秀房产信托基金剩余的优质资产将持续为其信用质量提供支撑。资产处置完成后，广州国际金融中心(Guangzhou IFC)预计将贡献该基金总收入的约 60%。广州国际金融中心是一个集写字楼、零售、四季酒店及服务式公寓于一体的商业综合体，坐落于广州的中央商务区珠江新城。
鉴于租户对优质办公空间的偏好，标普预计广州国际金融中心写字楼的入驻率将逐步回升。尽管广州整体写字楼市场新供应充裕，但未来两年珠江新城预计不会有新的写字楼供应。标普预测，广州国际金融中心写字楼的入驻率将从 2025 年 6 月的 82.6%、2024 年 12 月的 85.3%，回升至 2025 年底的约 85%。
标普预计越秀房产信托基金旗下的批发和酒店资产将保持稳定表现。这主要得益于白马批发商场和四季酒店独特的市场定位以及良好的口碑。未来几个月广州举办的多项活动，有望推动这些物业的客流量和入驻率提升。
标普预计四季酒店 2025 年的收入将保持稳定，2026 年随着客房翻新后房价上涨，收入将增长 5% - 8%。白马批发商场 2025 年的收入预计将下滑 3% - 5%，2026 年有望实现 1% - 3%的增长。
凭借优质资产和良好的品牌声誉，越秀房产信托基金将持续受益于多元化的融资渠道。该基金已成功开拓多种融资途径，包括向国内银行借款、与中资银行的离岸分行开展离岸人民币直接贷款业务，以及在离岸债券市场发行人民币债券。这是在美元借款利息成本上升的情况下发生的。越秀房产信托基金于 2025 年 7 月通过发行 6 亿元人民币中期票据，成功进入中国国内银行间债券市场。截至 2025 年 6 月，其港元和美元计价债务的占比已从 2021 年底美国利率上调前的 93% 降至 28%。
稳定的评级展望表明，标普认为越秀房产信托基金在未来两年内将保持财务自律，有效管理杠杆水平。标普预计，在完成越秀金融大厦股权出售后，该基金的债务与EBITDA比率将降至约 11 倍，债务与债务加权益比率将低于 50%。
标普预期越秀房产信托基金的优质资产将为其信用状况提供坚实支撑，并且该基金将能够持续顺畅地获取境内外各类融资渠道。
若越秀房产信托基金的债务与EBITDA比率持续高于 13 倍，且债务与债务加权益比率持续高于 50%，且无改善迹象，标普可能会下调其评级。具体可能出现于以下情形：
- 办公物业组合的入驻率持续下降，租金收入远低于标普的预期;或者
- 该基金产生的估值损失高于标普的预测，或进行大量债务融资收购，从而损害其信用指标。
若越秀房产信托基金采取更为保守的财务策略，使其债务与EBITDA比率改善至低于 8.5 倍，标普可能会上调其评级。
此外，如果越秀房产信托基金能够提升现有物业的运营效率，并通过收购地理位置多元化、租户稳定且质量上乘的物业，显著扩大物业组合规模，同时维持杠杆率稳定，标普也可能上调其评级 。
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